房产往往是家庭的重要资产，而许多夫妻在婚姻期间购买的房子可能还背负着贷款。当婚姻走到尽头面临离婚时，未还清贷款的房子该如何处理就成了一个复杂且备受关注的问题。这不仅涉及到夫妻双方的财产分割，还与银行的贷款权益等多方面相关，处理不当可能会引发一系列的法律纠纷和经济风险。接下来，我们就详细探讨一下未还清贷款的房子在离婚时的具体处理办法。

一、未还清贷款的房子离婚时怎么办

当夫妻离婚时面对未还清贷款的房子，通常有以下几种处理方式。

1. 协商分割：夫妻双方可以先自行协商房子的归属和后续贷款的偿还问题。如果双方能够达成一致，既可以约定房子归一方所有，由该方继续偿还剩余贷款，同时给予另一方一定的经济补偿。例如，夫妻婚后购买了一套价值200万的房子，首付60万，贷款140万，已还贷款20万，还剩120万未还。此时双方协商房子归男方所有，男方给予女方一定的补偿，补偿的金额可以根据房子的市场价值、已还贷款的比例等因素来确定。

2. 竞价取得：若双方都想要房子的所有权，可以通过竞价的方式，出价高的一方获得房子，同时承担剩余贷款，并按照出价给予另一方相应的补偿。这种方式可以在一定程度上体现公平性，让双方根据自己的意愿和经济实力来争取房子的归属。

3. 拍卖分割：如果夫妻双方都不想要房子，或者无法就房子的归属达成一致，那么可以向法院申请将房子进行拍卖。拍卖所得款项先用于偿还剩余贷款，剩余部分再由夫妻双方进行分割。不过这种方式可能会产生一些拍卖费用等成本，会在一定程度上减少可分割的款项。

4. 法院判决：当双方无法协商一致时，法院会根据实际情况进行判决。一般会考虑夫妻双方的经济状况、购房时的出资情况、对家庭的贡献等因素。如果房子是一方婚前购买，婚后共同还贷，那么法院可能会判决房子归婚前购买方所有，但婚后共同还贷部分及相应增值部分应给予另一方补偿。

在处理未还清贷款的房子时，还需要注意与银行的沟通。因为贷款合同是夫妻双方与银行签订的，变更还款人等事项需要得到银行的同意。否则，即使夫妻双方内部达成了协议，银行仍然有权按照原合同要求双方共同承担还款责任。

二、离婚时未还清贷款的房子过户问题

离婚后如果要对未还清贷款的房子进行过户，会面临一些特殊的情况和要求。

1. 提前还贷：最理想的过户方式是提前还清贷款。在还清贷款后，房子的抵押解除，就可以按照正常的房产过户手续办理。但提前还贷可能需要支付一定的违约金，而且对于很多夫妻来说，提前筹集足够的资金还清贷款可能存在困难。

2. 转按揭：转按揭是指将原借款人变更为其中一方，由新的借款人继续偿还贷款。不过目前很多银行对于转按揭业务的办理有较为严格的条件限制，甚至有些银行已经停止了此项业务。办理转按揭需要向银行提出申请，银行会对新的借款人的还款能力等进行评估，只有符合条件才会同意办理。

3. 公证过户：在无法提前还贷也不能办理转按揭的情况下，夫妻双方可以通过办理公证的方式来明确房子的归属。虽然这种方式不能直接完成过户，但可以在一定程度上保障双方的权益。例如，双方可以到公证处办理房产归属的公证，证明房子归一方所有，待贷款还清后再办理过户手续。

4. 法院协助过户：如果是通过法院判决的方式确定了房子的归属，在一方不配合办理过户手续时，另一方可以向法院申请强制执行。法院会出具协助执行通知书，相关部门会根据通知书协助办理过户手续。

在办理过户过程中，还需要准备好相关的材料，如身份证、离婚证、离婚协议书或法院判决书、房产证等。不同地区的房产过户政策和手续可能会有所差异，需要提前了解清楚。

三、离婚后未还清贷款的房子增值部分如何分割

对于离婚时未还清贷款的房子增值部分的分割，也是一个容易引发争议的问题。

1. 确定增值计算时间：首先要确定增值部分的计算时间节点。一般是从购房时到离婚时这段时间内房子的增值情况。例如，夫妻在2015年购买了一套房子，当时房价为100万，到2023年离婚时，房子的市场价值涨到了200万，那么增值部分就是100万。

2. 区分婚前婚后增值：如果房子是一方婚前购买，婚后共同还贷，那么婚前增值部分一般属于购买方个人所有，婚后共同还贷部分对应的增值部分则属于夫妻共同财产。比如，一方婚前购买的房子价值80万，婚后夫妻共同还贷50万，房子增值到150万。此时，需要计算出婚后共同还贷部分在总房价中的比例，再根据这个比例来确定增值部分中夫妻共同所有的份额。

3. 协商分割增值：夫妻双方可以先协商增值部分的分割方式。如果能够达成一致，可以按照协商的结果进行分割。例如，双方可以约定按照一定的比例分割增值部分，或者根据双方对房子的贡献大小来确定分割比例。

4. 法院判决分割：若协商不成，法院会根据相关法律和实际情况进行判决。法院在判决时会综合考虑购房时的出资情况、婚后还贷情况、双方的经济状况等因素。一般会倾向于保护对房子有较大贡献的一方，但也会兼顾公平原则，保障另一方的合法权益。

计算增值部分时，还需要考虑一些其他因素，如装修等对房子价值的影响。如果在婚姻期间对房子进行了装修，装修费用也应该在分割时予以考虑。

综上所述，离婚时未还清贷款的房子处理涉及到诸多方面的问题，包括房子的归属、过户、增值部分的分割等。每一种情况都需要根据具体的事实和法律规定来妥善处理。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。