在现实生活中，房产往往是家庭中价值较高的重要财产，而涉及到离婚时按揭房的分割问题，更是众多夫妻关注的焦点。因为它不仅关系到双方的经济利益，还涉及到复杂的法律规定和实际操作。不同的情况会有不同的分割方式，这让许多人感到困惑和迷茫。那么，按揭房在离婚时究竟该如何分割呢？接下来我们就详细探讨一下。

一、按揭房离婚时如何分割

1. 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的。该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。例如，男方在婚前以个人财产购买了一套价值 100 万的房子，首付 30 万，贷款 70 万，婚后夫妻共同还贷 20 万。离婚时，房子归男方所有，但男方需要返还女方共同还贷部分的一半，即 10 万。如果房子升值到 150 万，女方还可以要求对升值部分进行一定的补偿。

2. 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的。此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。比如，女方婚前购买了一套房子，婚后和男方一起还贷，几年后拿到房产证，离婚时房子还是归女方所有。

3. 夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的。由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务；二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。例如，男女双方婚前共同出资购买了一套房子，首付各出一半，但房产证只登记了男方的名字。婚后共同还贷，离婚时女方要分割房子，就需要提供自己出资的证据，否则房子可能就归男方所有。

4. 婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证的。根据法律规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。比如，男方父母在婚前出资为男方购买了一套房子，婚后男方和女方共同还贷，离婚时房子还是归男方所有。

二、婚后共同还贷部分及增值部分如何计算

1. 计算共同还贷部分。首先要明确共同还贷的起始时间和结束时间。一般从结婚登记之日起至离婚判决生效之日止为共同还贷期间。计算共同还贷部分的本金和利息。例如，夫妻双方在婚后共同还贷 5 年，每月还贷 3000 元，其中本金 2000 元，利息 1000 元。那么 5 年的共同还贷本金为 2000×12×5 = 120000 元，利息为 1000×12×5 = 60000 元，共同还贷部分总计 180000 元。

2. 计算增值部分。增值部分的计算较为复杂，通常有两种方法。一种是按照房屋的市场价值减去购买时的价值，再乘以共同还贷部分占总房款的比例。比如，房子购买时价值 100 万，离婚时市场价值 150 万，总房款 100 万，共同还贷部分 30 万。那么增值部分为（150 - 100）×（30÷100） = 15 万。另一种方法是按照评估机构的评估价值来计算增值部分。评估机构会根据房屋的位置、面积、装修等因素对房屋进行评估，得出增值的具体数额。

3. 考虑其他因素。在计算增值部分时，还需要考虑一些其他因素。比如，房屋的装修费用、维护费用等。如果一方对房屋进行了装修或者维护，这些费用也应该在分割时予以考虑。如果房屋存在质量问题或者市场行情波动较大等情况，也会对增值部分的计算产生影响。

三、按揭房分割时贷款未还清怎么办

1. 协商解决。夫妻双方可以协商由一方继续偿还贷款，另一方给予相应的补偿。例如，双方协商房子归女方所有，剩余的贷款由女方继续偿还，男方则给予女方一定的经济补偿。这种方式比较灵活，只要双方达成一致意见即可。但需要注意的是，在协商时要明确补偿的具体数额和支付方式，避免日后产生纠纷。

2. 转按揭。转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但转按揭手续较为复杂，不同银行的规定也有所不同。有些银行可能不接受转按揭业务，有些银行则对转按揭的条件有严格要求。比如，要求新的借款人具有良好的信用记录和还款能力等。

3. 提前还贷。如果夫妻双方有足够的资金，可以选择提前还贷。提前还贷后，房屋的产权就完全清晰了，分割起来也更加方便。但提前还贷可能需要支付一定的违约金，具体数额要根据贷款合同的约定来确定。而且提前还贷需要一次性拿出较大数额的资金，对于一些夫妻来说可能有一定的困难。

4. 法院判决。如果夫妻双方无法协商一致，可以向法院提起诉讼，由法院根据具体情况进行判决。法院在判决时会考虑房屋的购买情况、还贷情况、双方的经济状况等因素。一般会判决房屋归一方所有，由该方继续偿还贷款，并给予另一方相应的补偿。

综上所述，按揭房在离婚时的分割情况较为复杂，需要根据不同的情形来确定分割方式。同时，婚后共同还贷部分及增值部分的计算以及贷款未还清时的处理方法也都有各自的规定和注意事项。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。