借款还不上以房抵债协议在一定条件下可能是有效的，但也存在一些限制和风险。

借款还不上以房抵债协议的有效性需要综合多方面因素来判断。一般来说，如果该协议是双方自愿达成，且不违反法律法规的强制性规定、不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，那么在法律上可能被认定为有效。

然而，在实践中，要确保协议有效并非那么简单。首先，协议的签订必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形。如果一方是在被强迫或误导的情况下签订协议，那么该协议可能会被撤销。其次，以房抵债涉及到房屋的所有权转移，需要符合相关的物权法律规定。例如，房屋是否存在其他权利瑕疵，如已被抵押、查封等。如果存在这些情况，协议的履行可能会受到阻碍。

此外，还需要注意的是，即使协议有效，在实际执行过程中也可能会遇到问题。比如，房屋的价值可能与借款金额不相符，可能需要进行评估和协商确定差价的处理方式。而且，房屋的过户手续也需要按照法律规定办理，这可能涉及到税费等问题。

为了降低风险，在签订借款还不上以房抵债协议时，双方应该尽量明确协议的各项条款，包括抵债房屋的具体情况、价值确定方式、过户时间和费用承担等。同时，最好咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和可操作性。总之，借款还不上以房抵债协议的有效性需要具体情况具体分析，不能一概而论。

《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

《中华人民共和国民法典》 第四百条

设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。